Несколько, на мой взгляд, наиболее интересных мест в статье.
О будущем России
НЕФТЕМЕТАЛЛИЧЕСКАЯ КОРПОРАЦИЯ
– Получается такая страшилка. Сколько лет все это займет, и к чему мы, в итоге, придем?
– Эта страна будет большой нефтеметаллической корпорацией, принадлежащей государству, в которой все остальное будет либо импортироваться, либо делаться на местечковом уровне дешево и плохо. Потому что это – не основной бизнес.
– Выхода нет?
– Так тоже можно жить и жить неплохо. Просто эта страна – корпорация.
– И другие пути невозможны?
– Для того чтобы возник другой путь, кто-то должен встать и сказать: «Надо нейтрализовать действие нефтяного наркотика. Давайте оставим нефтяникам нормальную рыночную маржу, а остальное не просто заберем в бюджет, а еще и запретим тратить на что бы то ни было, кроме социальных выплат, оплаты госслужащих по разумным ставкам и инфраструктурных проектов. А еще давайте приватизируем большинство государственных предприятий. А еще давайте создадим действительно независимую судебную систему. А еще давайте создадим режим максимального благоприятствования иностранным инвестициям, и инвестициям в трудоемкое и технологичное производство. А еще срочно вступим в ВТО и раз и навсегда откажемся от ограничения конкуренции и заградительных барьеров. И так далее – еще 20 пунктов. Нам 10 лет будет очень тяжело, но через 10 лет мы будем страной с бурно развивающейся промышленностью, и большими государственными резервами, позволяющими обеспечивать комфортную социальную ситуацию». Как вы думаете, есть кому у нас это сказать?
О недвижимости
НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ НА ДНЕО будущем (относительно) молодых людей
– А по поводу недвижимости, почему вы считаете, что цены будут падать еще?
– В чем проблемы российского рынка недвижимости? Проблема первая – это спекулятивная направленность массовых инвестиций в этот сектор. Пришли спекулянты, которые решили, что они сегодня купят, а завтра продадут. Это такой синяк, который должен рассосаться, и только после этого можно будет двигаться дальше. Нигде в мире, в общем, такой проблемы нет, кроме Майами. Что происходит в Майами, всем известно.
– Расскажите.
– Там существенное падение цен и отсутствует спрос. Там практически за коммунальные расходы отдают квартиры.
– А почему?
– Потому что когда вы покупаете нечто, только чтобы перепродать дороже, рано или поздно веревочка заканчивается и происходит обвал.
– Это из-за географического положения был такой ажиотаж?
– Конечно. Была странная уверенность, что все пенсионеры мира почему-то очень дорого в итоге купят там квартиры. Пенсионеры не стали этого делать.
Вторая проблема российской недвижимости – рынок очень плохо регулируется. Это крайне непрозрачный, основанный на закрытых тендерах, утверждениях, согласованиях и прочих бюрократических играх рынок. Реальная коррупционная составляющая в себестоимости жилья такова, что ее малейшее сокращение меняет себестоимость недвижимости очень существенно. Поэтому этот рынок настолько неэффективен, что никакие долгосрочные стратегические процессы на нем просто невозможны. Никто не понимает, что будет. Вы плаваете на кораблике в тазике, а при этом кто-то может этот тазик все время качать. Свободных игроков на этом рынке быть не может. Я не могу выйти на этот рынок и сказать: «Я хочу построить дом вот на этом месте и раз у меня хороший проект, хороший архитектор, хорошая команда, хороший застройщик и хороший спрос, я его построю». Нет, и такого не будет никогда.
Третья огромная проблема этого рынка состоит в том, что рынок недвижимости – это рынок длинных денег. Цикл – больше 10 лет. В России в силу инфляции, высоких процентных ставок таких денег быть не может. У нас деньги короткие. Это значит, что должен создаваться искусственный freezing, цикл недвижимости должен резаться на куски и должна появляться искусственная ликвидность посередине. Когда эта ликвидность создается и искусственно поддерживается спекулятивным настроем инвесторов, что-то работает. Когда она не поддерживается, все моментально умирает. Потому что игрок, который входит на этапе brown field, в силу своей короткой ликвидности должен продать на этапе согласования проекта. Для этого должен быть кто-то, кто за большие деньги купит проект, думая, что квартиры или офисы будут еще дороже. Игрок, который начинает строить проект, должен продать, не эксплуатируя, потому что у него деньги такой длины. Для этого должен быть эксплуатант, которого устроит маржа эксплуатации. Эксплуатант тоже покупает ненадолго, потому что у него короткие деньги, а немецких фондов у нас здесь пока нет – рынок непрозрачен. Значит, он покупает не потому, что у него IRR (внутренняя норма доходности) 11% навсегда, а потому, что он думает, что недвижимость за три года вырастет в цене, и у него IRR будет 15%. Так устроен этот рынок.
– Все равно непонятно, почему вы убеждены в том, что дно еще не пройдено. Себестоимость в недвижимости всегда была понятием очень относительным, но если посмотреть, скажем, на жилье, то цены опустились достаточно сильно.
– Как сильно? Я покупал свою квартиру, в которой имею удовольствие сейчас проживать, в «Короне», в первом построенном в Москве доме Полонского, в одном из лучших в городе, шикарную квартиру с панорамными окнами, с видом на лес, со всеми удобствами по $1400 за квадратный метр. И когда я покупал, я думал: «Это ж надо, буржуи с меня столько денег берут!». И это было не так давно. 2003 год. Нефть стоила столько же, промышленное производство развивалось активнее, чем сейчас, мягко говоря, страна эффективнее выходила из кризиса, веря в светлое будущее, весь мир переживал подъем, «Корона» стоила $1 400 за метр – с подарками, песнями, прибаутками, с завлеканием клиентов, и нам казалось, что это дорого. А сколько сейчас стоят квартиры? Сейчас квартиры в подобном строящемся доме, например, напротив «Миракс Парк», в условиях жесточайшего кризиса стоят по $9000 – $10 000, а учитывая, что Mirax не очень хорошо себя чувствует, их владельцы полулегально предлагают переуступить права без гарантий получения квартиры по $3000 – $4000. О чем мы говорим? Какие цены опустились?
– $3000 – $4000 – уже как-то по-божески.
– Это же дефолтный объект. Ты можешь купить бумажку, но будет ли она когда-нибудь в твоей собственности и не отберет ли ее себе «Альфа-банк», никто не знает.
– И пока цены не упадут, инвестировать в недвижимость не стоит?
– Возможно, очень избирательно.
– Но ведь они могут и не упасть.
– Да, такая ситуация, как сейчас, может длиться вечно. Москва – очень стабильный рынок.
– Неужели новый пузырь невозможен? Деловая активность восстанавливается. Пробки такие же, как и до кризиса. Людям нужна недвижимость. Недвижимость не строится и не достраивается.
– Хлеб людям тоже нужен. Но буханка хлеба не стоит 1000 руб.
– Да, но в какой-то момент может прорвать плотину. Можно долго ждать, но когда приспичит…
– Если спрос будет реальный и живой, то он будет на реальные деньги. Плотина рано или поздно всегда прорывается, просто по-другому. Просто выходит компания и начинает продавать метр по $1000.
– Возможно, но как только появится спрос, цены снова пойдут вверх.
– Спрос есть, но он не такой, чтобы держать его на уровне сегодняшних цен. И поэтому когда найдется компания, которая решится продать по адекватной цене, она может полностью удовлетворить этот спрос. Затем наступит равновесие.
– Чтобы продать по $1000, придется зафиксировать убытки?
– Да, конечно. И умные люди будут фиксироваться, потому что бетон никому не нужен. Но когда это произойдет, непонятно. И дадут ли им зафиксироваться, позволят ли им такие продажи делать, – тоже большой вопрос.
– То есть сценарий, когда люди спустя какое-то время, снова начнут покупать по $5000 – $6000, нереален?
– Реален. Только вопрос, почему они готовы будут столько платить.
– Ну, сейчас жалко денег, а там, глядишь, нужда заставит.
– Вы говорите о личных потребностях, а я веду речь об инвестициях. В Москве порядка 35% квартир – инвестиционные. Если вам нужна квартира не для проживания, то покупать за безумные деньги вы ее не будете.
– Равно как и продавать по дешевке.
– Я скажу, кто будет продавать. Те, кому нужны деньги. Затем те, кто не видит перспективы. Если тебе 60 лет, то ты и за $2000 продашь. Ждать еще 10 лет бесполезно.
– Вы сказали про 35% инвестиционных квартир. Есть какие-то оценки – это одна-две компании или таких инвесторов много?
– Это очень большой круг индивидуальных инвесторов.
– Тогда, если продаст один, то это будет капля в море.
– Безусловно. Поэтому и не происходит тотального обрушения. Но все равно процесс будет идти. Амортизация капает. Разогнать цены в такой ситуации практически невозможно. Сейчас покупать будут только те, кто верит, что квартиры будут еще дороже. Но этой уверенности уже нет ни у кого и быть не может.
– Некоторые уже задумываются.
– Для кого? Для себя? Да. Я бы тоже купил. У меня ребенок только родился. И даже купил бы дорого, потому что мне нужно расширять площадь. Но это точечный спрос. Он очень маленький. В Москве люди расширили свои площади квартир в среднем в четыре раза за последние 20 лет. Это очень много. Сейчас будет волна сжатия.
МОЛОДЫМ – ОДНА ДОРОГА
– Не хотелось бы. Я про свою жилплощадь. Мрачноватое какое-то будущее. В безумном росте цен, конечно, нет ничего хорошего, но обвал давит на психику. А с учетом того, что вы рассказали про сырьевой придаток капитализма и вовсе как-то не по себе. Хотелось бы, пусть с перекосами, но двигаться вперед.
– У России есть вполне сформировавшаяся экономическая логика, которую можно сделать очень красивой. Добыча сырья, его эффективная транспортировка за рубеж и импорт товаров народного потребления – так устроена российская экономика. И логика предполагает высокий уровень социализации, потому что основная масса населения не занята в производстве сырья и получает фактически дотации. Естественно, полное отсутствие демократии, потому что все производственные силы находятся в руках власти, наличие элиты, потому что движение всех средств контролирует малое количество людей.
К сожалению, эта логика также предполагает плановое сокращение населения и сокращение срока жизни людей. Потому что такая экономика тем эффективнее, чем меньше население в стране. Его ж кормить надо. А нефти больше не становится. Вот такая экономика может быть отполирована, вычищена и работать крайне эффективно. Пока эффективность крайне низкая. У нас на $1 в ВВП сжигается в четыре раза больше нефти, чем в Японии. Мы просто очень плохо делаем эту экономику. И я думаю, что тренд ближайших 10 – 15 лет будет в том, чтобы начать делать ее хорошо, чисто, четко, красиво – в частности, к сожалению, в рамках сокращения населения.
– Что делать молодым? Куда идти? По вашим словам, получается, что у них только два пути – либо заниматься импортированием товаров народного потребления, либо качать нефть и добывать газ.
– Это зависит от их индивидуальных предпочтений. Здесь будет развитая инженерия ресурсов, транспортная инженерия и транспорт. Здесь будет менеджерский класс, потому что всем этим нужно управлять. Здесь будет много политики. Здесь будет обслуживание сокращающегося в объеме населения преимущественно низкого уровня, потому что – пусть помирают, и высокого уровня – для элиты. Здесь будут экспортно-импортные операции в огромном объеме. Здесь будет ФСБ, налоговая полиция, таможня, армия, милиция.
В такой модели – не до науки и культуры. Не будет диверсифицированного производства, не будет R&D кроме областей, связанных с сырьем, не будет демократических институтов, не будет юриспруденции и судопроизводства. Кто хочет заниматься перечисленным, надо ехать за рубеж. Мозги у русских есть – пробиваются они хорошо. Кто хочет заниматься первым – Welcome to the club! Это не плохо, и не хорошо. Такая вот жизнь.
– То есть надо приспосабливаться.
– Лучше не приспосабливаться. Человек все-таки ищет, где лучше.
– У каждого свои ценности. Кому-то в семье хорошо, и неважно, что за окном.
– Кто-то сказал очень хорошо, что если вы не занимаетесь политикой, то будьте уверены, что политика займется вами. Поэтому если все равно, что за окном, то, как правило, это оказывается в квартире. Это надо понимать, и каждый гражданин этой страны, безусловно, должен делать для себя выбор, что он хочет делать. И если это талантливый физик-теоретик, то ему нечего здесь делать, он здесь только мешается. Страна ему, а он ей, потому что страна должна ему деньги ни за что платить, а у него к стране претензии, что ему работу не дают.
0 коммент.:
Отправить комментарий